根据罗山县总体规划，罗山县人民政府拟对县城天元南路区域进行道路拓宽和棚户区改造建设。为维护公共利益，保障被征收人合法权益，保证房屋征收工作顺利进行，根据有关法律法规和政策规定，制订本方案。

一、征收范围

征收范围以罗山县住房和城乡规划建设局批准的房屋征收红线图为准。具体范围为：北起天元商贸城，南至高速公路入口连接线，包括道路拓宽改造和道路两侧区域的棚户区改造建设。

二、征收期限

征收期限以罗山县人民政府《房屋征收通告》为准。

三、征收单位

征收部门为罗山县房屋征收和补偿办公室，征收实施单位为龙山乡人民政府。

四、征收补偿安置依据

1.国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》；   

2.信阳市人民政府《关于调整信阳市市区征收土地地上附着物和青苗补偿费标准的通知》（信政文〔2014〕46号）；

3.住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）

4.信阳市人民政府《关于国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》(信政〔2011〕30号）；

5.最高人民法院《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定若干问题的规定》（法释〔2012〕4号）；

6.河南省人民政府办公厅关于加快推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见（豫政办〔2016〕4号），河南省人民政府办公厅关于进一步规范房屋征收与拆迁行为的通知（5号文件）；

7、其他相关法律、法规和政策。

五、征收补偿安置原则

（一）征收补偿对象

对征收范围内有合法证件的房屋及其附属物给予补偿。

（二）补偿原则

1.合法建筑和未超过批准期限的临时建筑给予补偿，但未超过批准期限的临时建筑仅限货币补偿。违法建筑及超过批准期限的临时建筑原则上不予补偿，若在规定期限内主动申报，并积极配合拆迁的，可按照信政文〔2014〕46号文件规定给予补偿。

2.征收补偿以《房屋所有权证》、《国有土地使用证》为合法证件，房屋、构筑物及附属物的转让、赠与、继承等以合法有效手续为准。

3.征收租赁房屋由被征收人与房屋承租人解除租赁关系或被征收人对房屋承租人进行安置的，对被征收人给予补偿，因解除租赁关系达不成协议的，按有关规定执行。

4.每一合法房屋所有权证视为一户。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

5.被征收的房屋及建筑物的权属、面积、结构、使用性质以房屋所有权证和土地证登载为准。

6.征收非住宅房以产权证和土地使用证登载的使用性质为准，属经营性用房的同时应具有合法有效的《工商营业执照》、《税务登记证》等有关证件。

7.未取得100%产权的房改房按实际取得产权的比例进行补偿。

8.非住宅、非门面房以外的办公、仓储、厂房等用房，不实行产权调换，只给予货币补偿。

9.征收集体土地上的房屋，按信政文〔2014〕46号文件规定予以补偿。

10.项目采取分区域附条件协议房屋征收补偿安置方式，原则上在规定签约期内所划分的某区域内所有住户签约率达到100%，则该区域《附条件协议房屋征收补偿安置合同》生效。签约率达到90%以上的，指挥部可以决定启动征收补偿工作。对无正当理由拒不签约且阻扰房屋征收工作的，将通过司法途径强行拆除。若签约比例未达到90%，则该区域的建设项目暂缓启动。

11.项目征收区域拟划分为七个：（1）天元南路；（2）荣盛家园；（3）祥意家园；（4）春泽园小区；（5）汇智园小区；（6）天山丽景小区；（7）天雅小区。

六、征收补偿方式

征收补偿安置方式，实行房屋产权调换或货币补偿。旧房以市场评估价，新房期房以预评估价（见附件1）为标准，选择产权调换的，新旧房屋各计各价、互补差价结算。

（一）货币补偿

1.房屋主体建筑的市场评估价是房地产综合价格。房屋补偿标准，由被征收人选择具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。预评估价格可以作为协商价格,被征收人同意此价格,即可以签订补偿安置协议书。

2.附属设施及装饰装修补偿。对征收房屋的附属设施建设（如猪栏、厕所、厨房、杂屋、临时钢构、活动板房以及前后檐口低于2.2米的隔热层）和装饰装修，按信政文〔2014〕46号文件（见附件4）规定予以货币补偿。

3.行政事业单位、国有企业、个体私营企业的办公、仓储、厂房和没有房改的住宅房等房屋，实行一户（单位）一评，只给予货币补偿，不实行产权调换。

（二）产权调换

1.选择产权调换的，每一合法房屋所有权证和自然住户确定为一个安置户。

2.产权调换采取“双评估”方式调换，即：各计各价，互补差价。被征收房屋所有权证记载或实际测绘认定的建筑面积和安置房建筑面积分别调换。被征收房屋按房屋中介机构评估认定的市场评估价，安置房根据预评估价（见附件2、附件3）核定房屋价格。评估机构由居民代表在征收人推荐的单位中（不少于3家）以抽签方式确定。

3.属住宅类房屋，调换的安置房建筑面积超过原被征收房屋主体建筑面积的，超出20平方米以内的面积按房屋安置价格结算，再超出部分按安置房市场销售价结算。

（三）集体土地上的房屋补偿

1.依法取得集体土地使用证的房屋按照房屋评估价给予补偿。

2.符合宅基地的分配条件，但没有取得集体土地使用证的房屋，经乡、村、组三级证实，经审核公示无误后，按照国家的有关规定和政策，给予适当补偿。

（四）国有土地上的房屋补偿

1.以出让方式取得土地使用权的房屋，按照评估价上浮20%给予补偿。

2.以划拨方式取得国有土地使用权的房屋按照评估价给予补偿。

3.依法取得规划许可证、建筑许可证等建房有关手续的房屋，按照评估价给予补偿。

（五）宅基地征收补偿安置

1.对取得国有出让土地使用权证或已交纳土地出让金的宅基地按以下两种方式进行补偿，被征收人只能选择其中一种。一是经有资质的地价评估机构作市场价格评估后，按评估价格一次性给予货币补偿，不再给予任何安置。二是每处宅基地解决一套住宅安置房，房屋价格按一楼安置价格上浮200元/m2执行，宅基地补偿价格按征收时县城正在执行的土地基准价格执行。

2.对取得集体土地使用权证的宅基地，每处宅基解决一套住宅安置房，房屋价格按一楼安置价格执行，对宅基地不再给予经济补偿。

3.确系分配给本组村民但未取得土地证的宅基地，在本人写出情况说明，并提供相关材料，村民组出具证明并经乡、村、组审核公示无误后，对符合条件的宅基地每处解决一套住宅安置房，房屋价格按一楼安置价格上浮200元/m2执行，对宅基地不再给予经济补偿。

4.对已购买而未取得国有土地使用权，但有辅助证件证明不属私买私卖的宅基地，经征收人确认后，可以解决一套顶层住宅安置房，房屋价格按资产处置评估价格计算。

5.新建返迁房按规划批准进行设计，拟定建筑面积70-130平方米多种户型。户型结构和面积由征收人在广泛征求意见的基础上依法按政策确定。           

（六）安置房的位置

1.门面房的返迁房主要安置在天元南路两侧12米建设区域内。

2.住宅房和部分非住宅房的安置方式采取以下几种：一是在天元南路两侧及附近区域兴建安置小区；二是把新区新罗高附近的部分安置房和经济适用房作为安置点；三是就近团购商品房补充安置房。

（七）门面房的补偿

1.门面房的认定。门面房的认定需要满足以下条件：⑴有商业性质的土地使用证和房屋所有权证，以房屋所有权证载明的商业面积为准。⑵有合法产权的住宅类房屋改门面房的，正常营业应连续达两年以上且具有营业证、税务登记证等营业手续。以现有天元南路两侧临街第一排主体建筑为准，进深为12米以内，未达到12米的，按实际经营面积作为门面房面积。以上两个条件具备其中之一即可认定为门面房，没有合法手续的房屋和临时搭建的房屋不视为门面房。

2.补偿方式。⑴选择货币补偿的，按房地产价格评估机构作市场价格评估后的国有土地和集体土地上的房屋认定补偿标准，在签约期内签订协议后一次性付清补偿款；⑵选择产权调换的，可在项目区域内选择大型商场、临街门面房等经营性用房按国有土地和集体土地上的房屋建筑面积1:1对等调换，置换房位置、面积、房型等以协议为准，也可在本区域或异地各计各价选择住宅房产权调换安置。门面房的置换指标可流通转让。

七、征收安置价格结算

1.安置房标准。各类住宅房屋结构等级评定参考标准，由相关职能部门出具验收报告，确保安置小区的“水、电、气、光纤”等必要设施接通到户，已开户的项目免费接通，未开户的项目费用自理。

2.国有出让、国有划拨和集体土地上的合法产权住宅房屋，均按被征收房屋的评估价与安置房各计各价、互补差价结算。

3.安置房价格结算。坚持“换、购分离”原则，实行房屋补偿与产权调换安置房屋收、支统一结算。被征收方选择在安置小区调换安置房的，直接从房屋补偿款中扣除安置房购置款。对于货币补偿款多于购置款的，多出部分由征收方直接支付给被征收方；不足部分，由被征收方在安置房交付使用时一次性补齐到位。

八、搬迁及过渡

1.搬迁补偿费。征收住宅房屋，向被征收人发放搬迁补助费，按照征收人认定的被征收户计户。选择货币补偿或产权调换一次性安置到位的，每户发放500元搬迁费；选择产权调换需两次搬迁的，每户发放1000元搬迁费。征收非住宅房屋，由征收人根据货物搬迁或者设备拆装、运输所发生的客观费用协商确定被征收人搬迁补助费。

2.住宅房屋临时安置费。征收住宅房屋的，临时安置补助费按照被征收房屋建筑面积计算，不足50平方米的按照50平方米计算。选择货币补偿的，按每平方米每月5元发放3个月。选择产权调的，过渡期限在36个月以内的，按每平方米每月10元标准发放。临时安置补助费按季度发放。超过36个月以后，自逾期之月起对被征收人按每平方米每月15元标准发放临时安置费。

3.非住宅停产停业损失补偿。选择货币补偿的，征收人对被征收人每月支付被征收房屋评估金额0.5%的停产、停业经济补偿费,按3个月一次性支付；选择产权调换的，对被征收人每月支付被征收房屋评估金额0.2%的停产、停业经济补偿费。超过36个月以后，自逾期之月起对被征收人每月支付被征收房屋评估金额0.4%的停产、停业经济补偿费。临时安置补助费或者停产停业经济补偿费不足半个月的，按半个月计算；超过半个月不足一个月的，按一个月计算。

4.交房期。交房期为20天，以征收人通知的期限为准。被征收人10天内腾空房屋并交出钥匙的，每户奖励8000元；被征收人20天内腾空房屋并交出钥匙的，每户奖励5000元。被征收人超过20天腾空房屋交出钥匙的，不再给予奖励。

5.对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。无房屋所有权证，但有规划、土地审批手续，并按照审批要求建设，符合审批位置、面积、层高的被征收房屋，可按照合法建筑补偿安置。

6.征收租赁房屋的，租赁关系应符合《商品房租赁管理办法》的规定，由房屋所有权人与承租人按租赁协议的约定协商解决。协商不成造成损失的，由房屋所有权人自行承担。

7.被征收人持有民政部门核发的城市居民最低生活保障金领取证，有合法产权证照，在签约期限内签约并搬迁的，征收补偿款不足购买50平方米且他处无住房的，可以调换50平方米安置房面积，50平方米至70平方米以内的面积按安置价计算，70平方米以外的面积按市场销售价支付房款。

8.被征收人选择货币方式补偿的，可按被征收主体房屋预评估价上浮20%给予奖励性补偿。附属设施及装饰装修等补偿费用不计入奖励。

九、其他事项

（一）每户住宅原则上只安置1套住房。被征收房屋主体建筑面积超过150平方米或家庭人口超过5人的，最多不超过2套安置房，调换价值多出部分一律予以货币补偿。

（二）安置房建筑面积一般不得超出原被征收房屋主体建筑面积20平方米，调换价值多出部分予以货币补偿。

（三）新的安置房由征收人负责协调办理各种证件。原有房屋有国有土地使用证和房屋所有权证的，涉及到的契税和房屋维修基金等相关费用与原有房屋所有权载明的对等面积之内的部分，由征收方负责；超出部分的费用由被征收人承担。原有房屋无国有土地使用证和房屋所有权证的，新的安置房办证时涉及到的契税和房屋维修基金等费用个人部分由被征收人承担。

（四）征收安置坚持“谁先拆，谁先选，谁先安置”的原则。以腾空房屋交出钥匙和相关证件的先后顺序为准，领取选房号，依序选择安置房的楼层及户型。

（五）征收安置坚持“公开、公平、公正”的原则，实行阳光操作。对评估、安置、货币补偿及奖励等情况，一律予以公示，接受群众监督。

（六）被征收人携带房产证、土地证、身份证等资料原件及其复印件到征收现场，经征收现场工作人员审核验收后，签订房屋征收补偿安置协议书。

（七）被征收人对评估报告有疑问的，可以向出具评估报告的房地产价格评估机构咨询。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

（八）被征收人可就本方案涉及的有关问题向征收工作人员咨询，征收工作人员必须予以解释说明。

（九）公共设施的征收拆除按有关法规、政策执行。

（十）被征收人只能搬走自己的动产，不动产由征收实施单位统一拆除。验收中发现不动产丢失的，按评估价从被征收房屋补偿款中扣除。

（十一）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在征收期限内不搬迁的，申请法院依法强制执行。

（十二）本征收补偿安置方案仅适用于罗山县天元南路区域道路拓宽和棚户区改造建设征收补偿安置。

（十三）本方案由罗山县房屋征收和补偿办公室负责解释。

注：本方案中的数字未作特别解释的包含本数值。

附：

罗山县人民政府办公室关于印发罗山县天元南路区域棚户区改造建设项目附条件协议房屋征收补偿安置方案的通知.doc